2019-07-11

 

万科物业详解如何跨越经济周期 战略布局住宅+商企

万科物业详解如何跨越经济周期 战略布局住宅+商企 截至2018年8月,万科物业所有服务项目中商企项目占比已超过21%.万物商企现已覆盖52个大中小城市,服务项目个数达481个,总面积达到3497万平方米.以万科的住宅物业管理起家,万科物业并不满足于在住宅管理行业成为龙头,而是将触角伸入了更广阔的领域.入股戴德梁行、在横琴打造中国首个“物业城市”,万科物业正在住宅物业外,发力商企物业.10月15日,万科物业正式推出“万物商企”子品牌,以实现“住宅商企 两翼齐飞”的战略.万科物业首席执行官朱保全向21世纪经济报道表示,万科物业过去更多的是在住宅物业领域积累客户口碑,拥有非常大的客户基数,这为进军商企物业管理打下了基础.事实上,过去几年,万科物业已经接手了多个著名商企物业的管理.“中国的物业企业从1981年至今只有30余年的历史,而有的国际同行已经有两百余年的历史,跨越了很多个经济周期.万科物业也希望自己能够跨越经济周期,成为百年老店,这需要继续向国际同行学习”,朱保全说.单飞蝶变对于万科物业而言,2015年、2018年是两个重要的时间节点.在2015年,万科物业从万科集团独立,开启市场化运营,随后一面扩大业务规模,一面探索物业管理的多样性与可能性.物业管理到底在做什么?朱保全回忆称,万科物业在2015年第一次在市场亮相的时候,自己曾提出过观点,即物业行业的本质是对建筑物、对资产的打理.也是自2015年起,万科物业在物业的另一个领域——商企物业领域着重发力.但在初进商企业务时,万科物业也曾碰壁.朱保全回忆,当时有一个大型通讯商企业的采购方说,特别希望万科物业能够成为他们的服务机构,但当时万科物业的投标价格是其他投标公司的三倍,以至于采购方说,“你们到底知不知道怎么样去做这个IFM(企业管家服务)的业务?”这让万科物业在以后的投标中都会仔细研究标书,“这是一个跟住宅完全不同的领域”,朱保全说.数据显示,2014年万科物业的商企业务营业收入大约为1.50亿元,到2017年这部分业务的营业收入已达13.43亿元,增长近9倍.预计2018年全年,万科物业的商企业务将上升至18.28亿元.此外,万科物业商企业务年饱和收入也从2014年的2.15亿元上升至2017年的19.17亿元,截至2018年9月,万科物业商企业务年饱和收入已达25.77亿元.商企业务的飞速增长,让万科物业在2018年将之正式纳入战略布局,用朱保全的话来说,“我们过去聚焦在Residential(住宅)领域,今天向Commercial(商务)进行转型.”据朱保全透露,万科物业整合了商企物业的管理资源和专业能力,对商企物业服务进行了系统升级和品牌升级,将“万物商企”设立为一个独立的子品牌,并成立了专门的运营公司.万科商企的业务板块主要分为商写物业管理、政企设施管理两方面,包括对商业写字楼、产业园区等的资产运营与物业管理的不动产管理,以及公共设施等政府、企业机构的综合设施管理.截至目前,万科物业已与阿里巴巴、华为、腾讯、京东等互联网/IT行业领导品牌,以及华大基因、金蝶软件、海格物流、徽商银行、同济大学等展开深度合作.万科物业提供的数据显示,截至2018年8月,万科物业所有服务项目中商企项目占比已超过21%.万物商企现已覆盖52个大中小城市,服务项目个数达481个,总面积达到3497万平方米.打造百年老店为何要进军商企物业?朱保全认为,这是万科物业过去一贯的价值主张不断发酵的结果.朱保全认为,要以资产的价格来衡量物业服务的价值.在他看来,业主跟物业之间最重要的联系纽带就是不动产本身,而同时这个不动产具有资产的属性,所以不动产打理和资产的衡量,是万科物业对自身的一个业务的约束.朱保全提出,万科物业的四个定位决定了公司的方向.这包括:物业管理的本质是对建筑物的打理;以资产的价格衡量物业工作的价值;用数据与信息化技术整合社区资源;撬动密集型行业的关键是盘活生产力.随着信息技术的普及和应用,朱保全称,万科物业也希望通过提效的过程,来盘活生产力.每年,万科物业都会拿出营业收入的1.5%用于科技研发.朱保全认为,如果企业规模扩大10倍,唯一的方法是利用数字化和新技术.研发投入也明显提升了管理效率.“从实际效果来看,在过去的五年里,我们的管理规模大概增长了500%,但是我们的人员并没有增加这么多.信息化带来了非常大的帮助”,朱保全说.朱保全也坦言,尽管随着科技应用、资本助力,中国的物业企业似乎都科技感十足,但实际上,物业行业市场化程度不高、行业的劳动密集型的特征仍然没有改变.相比国际物业企业,朱保全认为中国的物业企业还非常年轻.他指出,物业管理是一个存量市场,国际同行在国际市场已经有非常高的占有率,中国的物业企业进入商企领域、国际化领域,最重要的一点就是向国际同行学习.也是在2018年,万科物业先是在年初成为了BOMA(国际建筑业主与管理者协会)白金会员,随后又于7月入股重新整合上市的戴德梁行,占股4.9%,成为其第四大股东.对于入股戴德梁行,朱保全表示,中国的物业企业通过股权合作的方式,从某种意义上是把国际同行在中国之外的市场、客户,与国内的市场、客户形成一个更好的联动.“在国际物业行业领域有‘五大行’的说法,其中有三家已超过200年历史,可以说物业行业在过去200年中成功穿越了经济周期,并随着整个全球城市化的进程,伴随着不动产的打理,成为真正的百年老店.万科物业也希望自己跨越经济周期,成为百年企业”,朱保全说. 责任编辑:频道编辑

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